〖壹〗、疫情下房屋租赁合同中 ，承租人在无事先约定和事后协商一致时 ，能否要求减免租金需视具体情况而定，可能基于情势变更或不可抗力制度主张减免 ，但需满足相应条件 ，同时可关注政府规定和借鉴非典相关案例 。
〖贰〗 、受疫情影响，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金 ，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形 ，并承担相应举证责任 。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免、不能克服 ”的客观情况，属于不可抗力事件。
〖叁〗 、居住用房：对于居住用房 ，若因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋 ，承租人可提出减免租金请求 。若疫情不影响承租人居住使用房屋，且不存在无法使用房屋的客观情形，则一般不予支持减免租金请求 。总结：在疫情影响下 ，房屋租赁合同的履行面临诸多挑战。
〖肆〗 、政府未明令暂停营业的行业、企业：承租人原则上应按租赁合同继续履行 。但如果承租人能证明其经营因疫情防控受到较大影响 ，比如客流量大幅减少 、销售额显著降低等，那么承租人可以根据公平原则要求出租人适当减免租金 、延长租期 ，合理分担因疫情防控导致的不利后果 。
〖伍〗、租赁合同履行问题承租人权利：若因疫情导致房屋无法实现租赁目的（如经营场所被封控） ，可主张免租或部分免租，但需提供证据（如政府通知 、经营数据损失）。若与出租人协商一致减免租金 ，需通过书面形式（短信 、微信聊天记录）固定证据 。
〖陆〗、受疫情影响下的房租减免 个人租房：若主张疫情造成巨大损失 ，一般难以举证，法院支持较少 。经营性租房：时效性较强的经营（如春节期间的旅游租赁）可主张不可抗力解约；因疫情停业的可主张情势变更减免租金 ，法院通常会根据公平原则分摊损失。
疫情中合同诉讼时效的计算需依据《中华人民共和国民法总则》第一百九〖Fourteen〗、条 ，若在诉讼时效期间最后六个月内因疫情这一不可抗力导致不能行使请求权，诉讼时效中止 ，自中止原因消除之日起满六个月 ，诉讼时效期间届满。
疫情中合同诉讼时效的计算需依据不可抗力导致的中止规则，在诉讼时效期间最后六个月内，因疫情不能行使请求权的 ，诉讼时效中止 ，自中止原因消除之日起满六个月诉讼时效期间届满 。具体分析如下：适用条件：根据《中华人民共和国民法总则》第一百九〖Fourteen〗 、条，诉讼时效中止需满足两个核心条件 。
疫情发生在诉讼时效期间最后六个月内的 ，当事人确实不能及时行使请求权 、民事诉讼时效中止 ，即自中止时效的原因消除之日起，诉讼时效再计六个月。『2』疫情防控 ，不会导致诉讼时效中断 。
〖壹〗、全国人大常委会法工委明确 ，因疫情防控不能履行合同的情况属于不可抗力 。具体说明如下：不可抗力的认定依据全国人大常委会法工委发言人臧铁伟指出，当前我国发生新冠肺炎疫情后 ，政府为保护公众健康采取了系列疫情防控措施。
〖贰〗 、全国人大法工委明确新冠肺炎疫情属于不可抗力 ，因疫情导致合同不能履行的，可根据影响部分或全部免除责任 ，但法律另有规定的除外 。
〖叁〗 、不可抗力的法律认定与合同免责基础全国人大常委会法工委明确表示 ，因疫情防控不能履行合同属于不可抗力 。根据《民法典》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。此次新冠病毒为新发现病毒，其传播范围广 、防控难度大 ，符合不可抗力的构成要件 。
〖肆〗 、全国人大法工委明确新冠肺炎疫情属于不可抗力 。法律依据：根据《民法总则》第一百八十条第二款 ，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，符合不可抗力的法律定义 。
〖壹〗 、疫情对租赁合同的影响主要体现在合同履行 、租金减免及合同变更或解除等方面 。疫情对合同履行的影响 新冠状病毒疫情被定性为不可抗力事件 ，对租赁合同的履行产生了显著影响。在租赁合同中 ，承租方的主要义务是交付租金，而出租方的主要义务是交付可正常使用的房屋。
〖贰〗、受疫情影响 ，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金 ，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形，并承担相应举证责任 。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见 、不能避免 、不能克服 ”的客观情况 ，属于不可抗力事件 。
〖叁〗、然而 ，对于房屋租赁合同而言，除非疫情导致租期内基本无法正常使用租赁房屋 ，否则通常不会造成合同目的无法实现。因此 ，仅当疫情严重影响租赁房屋的使用时，承租人提出解除租赁合同才可能得到支持 。
〖肆〗、在上述两起案例中，疫情防控措施对合同履行产生了一定影响 ，但未达到令合同目的不能实现的程度 ，疫情结束后合同均可继续履行，所以承租人无权以不可抗力为由要求解除合同 。法官建议近来 ，新冠肺炎疫情对旅游 、运输 、娱乐等行业产生的影响逐渐显现 ，预计因此次疫情防控措施引发的租赁合同纠纷会陆续进入司法程序。
〖伍〗、适用情形：若疫情导致承租人占有 、使用租赁物带来的收益权能效益严重下降，合同继续履行会对承租人明显不公平 ，那么承租人可主张此次疫情构成情势变更 ，诉请法院根据公平原则酌情减免疫情期间的租金 。
〖陆〗 、北京朝阳法院（2020）京0105民初27932号案例中，法院判决确认租赁合同于2020年7月1日解除 ，出租方返还押金8万元 ，未支持退还7万元租金的诉请 。该判决综合考量了疫情影响、合同履行情况及双方利益平衡，符合法律对不可抗力 、合同解除及公平原则的规定。
北京朝阳法院（2020）京0105民初27932号案例中 ，法院判决确认租赁合同于2020年7月1日解除 ，出租方返还押金8万元，未支持退还7万元租金的诉请 。该判决综合考量了疫情影响 、合同履行情况及双方利益平衡，符合法律对不可抗力、合同解除及公平原则的规定 。
典型案例包括：德保县人民法院判决：某酒店因疫情停业 ，法院判决免除两个月租金共计30330元；江西省黎川县人民法院判决：个体商户停业期间 ，房东减免部分租金700元；北京市朝阳区人民法院判决：茶馆暂停营业期间，租金由双方各承担50%。
朝阳法院判决房东王女士退还押金并支付利息 。具体分析如下：案件背景曹先生作为租客 ，于2022年8月租住王女士房屋 ，每月租金7000元，押一付六 。退租时 ，王女士以“不了解合同细则 、未核实水表底数 、曹先生欠付水费115元”为由拒绝退还押金 ，并拉黑曹先生微信。
019年北京市朝阳区人民法院明确实施限制高消费措施的人员为高某。具体案例及背景如下：高某案：拖欠租金引发的限高措施2019年5月，北京市朝阳区人民法院审理一起房屋租赁合同纠纷案 。被告高某因长期拖欠租金 ，被法院判决需支付租金、违约金及诉讼费用共计20余万元 。
北京朝阳法院执行局制定并公布了《关于做好涉疫情防控和复工复产案件执行工作的规定》 ，旨在助力企业复工复产，为疫情防控和经济发展提供司法保障。《执行规定》的制定背景与目的 4月14日上午 ，北京朝阳法院召开新闻通报会 ，公布了该院执行局制定的《执行规定》 。
冠领律师代理的北京朝阳合同纠纷案二审成功调解，黄忠姗支付黄忠国等四人130万元了结拆迁利益纷争 。具体过程如下：案件背景：黄忠国等六兄妹因父母遗留房屋的拆迁利益分配产生纠纷。
〖壹〗 、受疫情影响合同履行的定性为不可抗力情形，但需结合个案具体判断；法律建议包括及时通知 、收集证据、友好协商变更合同及必要时通过司法途径解决纠纷 。具体分析如下：受疫情影响合同履行的定性不可抗力的认定：全国人大常委会法工委明确 ，因疫情防控措施导致合同不能履行的 ，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力 。
〖贰〗 、若买受人因疫情无法支付货款，可主张情势变更 ，但需证明疫情导致其履约能力显著下降（如资金链断裂）。合同履行的核心原则与建议诚实信用原则：合同双方应优先通过友好协商解决问题 ，避免直接诉诸法律导致关系恶化 。
〖叁〗 、合同不能履行时的免责主张方式合同目的无法实现时的解除与免责若疫情导致合同目的无法实现，企业可主张解除合同 ，并根据不可抗力的影响要求部分或全部免责 。